Grundsteuerreform 2022 – Alle Grundbesitzeigentümer sind betroffen!

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Vielleicht haben Sie es bereits der vermehrt medialen Berichterstattung der vergangenen Tage entnommen. In diesem Jahr müssen bis zum 31. Oktober 2022 alle rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland nach einem neuen Verfahren neu bewertet und dem Finanzamt diese Bewertung auf elektronischem Wege übermittelt werden!

Hintergrund ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018, wonach das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung für Zwecke der Erhebung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt wurde. Daher müssen die bisherigen sogenannten Einheitswerte, welche oftmals in den 60er Jahren ermittelt und seither in den meisten Fällen nicht mehr angepasst wurden, für die Bemessung der Höhe der Grundsteuer ab 2025 durch eine neue Bemessungsgrundlage, den sogenannten Grundsteuerwert, ersetzt werden. Denn die Bewertung der Grundstücke auf Grundlage der veralteten Einheitswerte führte im Laufe der letzten Jahrzehnte zu entsprechenden Wertverzerrungen und schließlich dazu, dass für gleichartige Grundstücke unterschiedlich hohe Grundsteuern anfielen, was einen klaren Verstoß gegen den im Grundgesetz verankerten Gleichheitsgrundsatz darstellt.

Der Bundesrat reformierte daher im November 2019 die Grundsteuer. In Folge dieser Reform erfolgt nun erstmals auf den Stichtag 01.01.2022 eine Ermittlung der neuen Grundsteuer-werte (sog. Hauptfeststellungsverfahren). Hierzu sind von sämtlichen Grundbesitzeigentümern und Erbbauberechtigten entsprechende Feststellungserklärungen für jedes einzelne Grundstück beim zuständigen Finanzamt in elektronischer Form bis zum 31.10.2022 verpflichtend abzugeben. Die Abgabe dieser Erklärungen wird seitens der Finanzverwaltung jedoch erst ab dem 01.07.2022 möglich sein. Auf Basis der Feststellungserklärungen werden vom Finanzamt bis Ende 2023 entsprechende Steuerbescheide erlassen, die ab dem 01.01.2025 Grundlage für die Höhe der Grundsteuer sein werden.

Ziel des Gesetzgebers im Rahmen der Reform war es jedoch, die Grundsteuerreform möglichst aufkommensneutral zu gestalten. Insgesamt sollen also alle Steuerpflichtigen zusammen nicht mehr Grundsteuern aufgrund der neuen Grundsteuerwerte bezahlen müssen, als bisher. Die individuellen Grundsteuerzahlungen der einzelnen Grundstücksbesitzer werden sich jedoch in einigen Fällen erhöhen und in einigen Fällen auch vermindern.

Wie hoch die tatsächlich individuell zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, lässt sich heute noch nicht sagen, denn die Höhe der Grundsteuer wird auch davon abhängen, welche Hebesätze die einzelnen Gemeinden im Jahr 2024 festlegen werden.

Die abzugebenden Feststellungserklärungen sehen, abhängig von der Grundstücksart und der Belegenheit des Grundstücks unterschiedliche Datenerhebungen in Bezug auf das zu bewertende Grundstück und den Steuerpflichtigen vor. Je nachdem, ob es sich um unbebaute Grundstücke, Wohngrundstücke oder Nichtwohngrundstücke handelt, kommen verschiedene Bewertungsverfahren zum Ansatz, die unterschiedliche Datenangaben erfordern. Erschwerend kommt hinzu, dass sieben Bundesländer vom sog. Bundesmodell abweichen und eigene Methoden der Wertermittlung entwickelt haben. So auch z.B. Niedersachsen, das sich für das sog. „Flächen-Lage-Modell“ entschieden hat. In Niedersachsen z.B. braucht diese Neubewertung des Grundsteuerwerts auch nur einmalig zu erfolgen.

Hinsichtlich der abzugebenden Feststellungserklärungen möchten wir Sie natürlich gern unterstützen und bieten Ihnen die Erstellung der notwendigen Erklärungen und deren fristgerechte elektronische Übermittlung an die Finanzverwaltung an!

Selbstverständlich können Sie die Erklärungen aber auch selbst erstellen. Hierfür sind jedoch ein Elster-Onlinezugang und ein Elster-Zertifikat erforderlich, um die Erklärungen elektronisch abgeben zu können.

Wenn Sie uns mit der Erstellung beauftragen, werden wir Ihnen für einen effizienten und reibungslosen Ablauf der Datenerfassung und der Kommunikation zeitnah einen Zugang zu unserem Grundsteuer Onlineportal zur Verfügung stellen. In Ausnahmefällen kann die Kommunikation und der Datenaustausch natürlich aber auch „offline“ erfolgen.

Häufige Fragen (FAQ) zum Thema Grundsteuerreform

Im Folgenden möchten wir die häufigsten Fragen im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform im Allgemeinen beantworten. Zudem möchten wir auch insbesondere näher auf das in Niedersachen anzuwendende Flächen-Lage-Modell eingehen und dieses beschreiben. Abschließend führen wir auf, welche Angaben für in Niedersachsen belegene Grundstücke von Ihnen für die Feststellungserklärung benötigt werden.

Wer ist von der Grundsteuerreform betroffen?

Alle Eigentümer von Grundbesitz (unbebaute und bebaute Grundstücke) müssen unabhängig davon, wie dieser genutzt wird (eigengenutzt, ungenutzt, vermietet) und unabhängig davon, ob es sich um ein privates Grundstück oder ein betriebliches Grundstück handelt, eine Feststellungserklärung auf den 01.01.2022 abgeben.

Zusammengefasst müssen daher u.a. folgende Steuerpflichtige eine Steuererklärung abgeben:

  • Eigentümer von unbebauten Grundstücken
  • Eigentümer von selbst genutzten bzw. von vermieteten Wohneigentum (inkl. Wohnungseigentum/ Teileigentum an einer WEG)
  • Eigentümer von betrieblichen Grundstücken und Gebäuden
  • Eigentümer von Land- und Fortwirtschaftlichen Flächen
  • Erbbauberechtigte

Im Zweifelsfall also jeder, der bislang Grundsteuer entrichtet.

Wer muss die Erklärung abgeben?

Jeder Steuerpflichtige ist verpflichtet, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abzugeben. Steuerpflichtiger ist in den meisten Fällen der Grundstückseigentümer. Maßgeblich sind die Eigentumsverhältnisse am 01.01.2022. Haben Sie das Grundstück in der Zwischenzeit nach dem 01.01.2022 veräußert, müssen Sie dennoch die Erklärung abgeben.

Werde ich vom Finanzamt aufgefordert, eine Erklärung abzugeben?

Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erhalten die Steuerpflichtigen per öffentlicher Bekanntmachung. In Niedersachsen sollen aller Voraussicht nach die Steuerpflichtigen zudem auch (wenigstens teilweise) per persönlichem Schreiben aufgefordert werden. Diese Schreiben sollen nach derzeitigem Stand in den Monaten Mai und Juni versendet werden.

Wann muss ich die Erklärung abgeben?

Abgabezeitraum ist nach derzeitigem Stand die Zeit vom 01.07.2022 bis 31.10.2022. Bei dieser Feststellungserklärung nach § 228 Abs. 1 BewG handelt es sich um eine Steuererklärung. Das bedeutet: Gibt der Steuerpflichtige die Erklärung nicht ab, kann er beispielsweise durch die Festsetzung von Zwangsgeldern zur Abgabe gezwungen werden.

Wie viele Erklärungen muss ich abgeben?

Jede „wirtschaftliche Einheit“ des Grundvermögen bildet ein Grundstück im Sinne von § 244 BewG. Für jedes Grundstück ist eine eigene Feststellungserklärung abzugeben. Dabei entspricht die wirtschaftliche Einheit von der Definition her genau dem Begriff, der auch bisher bei der Einheitsbewertung in den 60er Jahre gegolten hat. Sofern Sie also z.B. bislang 5 Einheitswertbescheide für Ihren Grundbesitz vom Finanzamt vorliegen haben (z.B. einen für ein unbebautes Grundstück, einen für Ihr Einfamilienhaus und drei Bescheide für das geteilte Mehrfamilienhaus), dann müssen auch 5 Feststellungserklärungen abgegeben werden/ 5 Einheiten neu bewertet werden.

Als Grundstück gelten dabei auch das Erbbaurecht, ein Gebäude auf fremden Grund und Boden sowie jedes Wohnungseigentum und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Wird die zu zahlende Grundsteuer steigen?

Das Aufkommen aus der Grundsteuer soll insgesamt gleichbleiben (Aufkommensneutralität). Eine Erhöhung des Aufkommens insgesamt wird mit der Reform der Grundsteuer nicht bezweckt. Gleichwohl wird es durch die Reform zu Belastungsverschiebungen für einzelne Steuerpflichtige kommen. Das kann sowohl ein Mehr als auch ein Weniger sein. Denn die Belastungsverteilung nach den alten Werten ist im Laufe der Zeit unzutreffend geworden und wird durch die Reform, die für alle einen neuen Maßstab festlegt, ersetzt.

Was ändert sich im Vergleich zur bisherigen Rechtslage?

Wie bisher wird auch bei der neuen Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren mit dem Grundstückswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz gerechnet. Maßgebend für die Ermittlung des Grundstückswerts war bisher der Einheitswert. Dieser wird durch den Grundsteuerwert abgelöst.

Dieser Grundsteuerwert orientiert sich beim Bundesmodell (welches in Niedersachsen aber z.B. nicht angewendet wird) unter anderem am Bodenrichtwert, an der Fläche des Grundstücks, am Alter des Gebäudes sowie daran, ob das Gebäude privat oder betrieblich genutzt wird. Auf die Einzelheiten des Bewertungsverfahrens nach dem Bundesmodell soll hier jedoch nicht weiter eingegangen werden, da dies recht komplex ist und sich die Grundstücke unserer Mandanten ganz überwiegend in Niedersachen befinden dürften.

Daher soll nachstehend nur näher auf das niedersächsische „Flächen-Lage-Modell“ eingegangen werden.

Flächen-Lage-Modell (Niedersachen)

Niedersachsen hat sich als eines von sieben Bundesländern gegen das verkehrswertorientierte Bundesmodell entschieden und sich stattdessen im Niedersächsischen Grundsteuergesetz (NGrStG) für das sogenannte Flächen-Lage-Modell entschieden. Grundlage sind die Flächen des Grund und Bodens und des Gebäudes multipliziert mit einer Äquivalenzzahl (bestimmter Zahlenwert je qm Boden und Gebäudefläche) und einem Lage-Faktor (Zu- oder Abschlag für die Lage des Grundstücks) für das jeweilige Grundstück.

Ein wesentlicher Vorteil gegenüber dem Bundesmodell ist vor allem, dass die Neubewertung im Hauptfeststellungsverfahren auf den 01.01.2022 nur einmal zu erfolgen hat. Beim Bundesmodell sind alle sieben Jahre Feststellungserklärungen abzugeben.

Sollten jedoch Grundstücksveränderungen (z. B. Neu-, An- oder Umbau; Abriss) oder Nutzungsveränderungen während des Kalenderjahres eintreten, so ist auf den 1. Januar des der Änderung folgenden Jahres eine neue/ geänderte Feststellungserklärung abzugeben. Folglich wirken sich Änderungen erst auf die Höhe der Grundsteuer des nächsten Jahres aus.

Wie kann ich die Größe meines Grundstücks ermitteln?

Die Größe Ihres Grundstücks finden Sie in Ihren Unterlagen z. B. aus den Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamtes oder aus Mitteilungen über die Liegenschaftsvermessung. Zudem wird die Grundstücksgröße in Niedersachsen in Kürze auch online über ein Portal abrufbar sein. In der Regel brauchen diese Werte somit nicht recherchiert zu werden.

Wie kann ich die Wohnfläche meines Grundstücks ermitteln?

Die Wohnfläche können Sie in der Regel den Bauunterlagen oder dem Mietvertrag entnehmen. Die Ermittlung der Wohnfläche richtet sich regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV; siehe hier), die Ermittlung der Nutzfläche regelmäßig nach der DIN 277. Ist die Wohnfläche zulässigerweise bis zum 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet worden und haben sich keine baulichen Änderungen ergeben, kann auch diese Berechnung zugrunde gelegt werden.

Was ist der Lage-Faktor?

Das Niedersächsische Grundsteuergesetz (NGrStG) baut auf dem reinen Flächenmodell aus Bayern auf. Das reine Flächen-Modell nimmt jedoch nur die Größe des Grundstücks und des Gebäudes (differenziert nach Wohnen und Nicht-Wohnen) – also die Fläche – zum Maßstab. Die Schwäche des reinen Flächen-Modells liegt somit darin, dass für Grundstücke derselben Größe in derselben Gemeinde dieselbe Grundsteuer erhoben wird – egal, ob sich das Objekt in allerbester oder in mäßiger Lage befindet. Deshalb hat das Niedersächsische Finanzministerium das reine Flächen-Modell zu einem verfeinerten Flächen-Lage-Modell weiterentwickelt. Der Lage-Faktor dient dazu, die Lage des Grundstücks angemessen zu berücksichtigen. Der Lage-Faktor ist im Niedersächsischen Grundsteuergesetz (NGrStG) in seiner Berechnung festgelegt und wird vom Finanzamt ermittelt und in Ihrem Steuerbescheid ausgewiesen. Er braucht also nicht gesondert einzeln ermittelt werden.

Wie errechnet sich der Lage-Faktor?

Der Lage-Faktor ergibt sich aus folgender Formel: Lage-Faktor = (BRW / dBRW) hoch 0,3
„BRW“ ist der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks. Ihr Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. „dBRW“ ist der durchschnittliche Bodenwert der Gemeinde. Der Exponent „0,3“ in der Formel bewirkt eine angemessene Dämpfung des Faktors. Im Ergebnis entsteht ein moderater Zu- oder Abschlag. Beispiel: Der doppelt so hohe Bodenrichtwert im Vergleich zum Durchschnitt führt zu einem Zuschlag von 20 Prozent. Das ist in diesem Beispiel dann der Lage-Faktor 1,2.

Was ist die Äquivalenzzahl?

Die Äquivalenzzahl für Gebäudeflächen soll stets 0,50 Euro je Quadratmeter betragen, für die Fläche des Grund und Bodens soll eine Äquivalenzzahl von 0,04 Euro je Quadratmeter angesetzt werden. Die Äquivalenzzahl ist eine reine Rechengröße zur Bestimmung der relativen Lastenverteilung zwischen dem Grund und Boden und den Gebäudeflächen. Sie hat keinen Wertbezug.

Welche Angaben werden für in Niedersachsen belegene Grundstücke konkret benötigt?

Um Grundstücke in Niedersachsen nach dem Flächen-Lage-Modell bewerten zu können, werden im Rahmen der Feststellungserklärung insbesondere Folgende Angaben benötigt:

  • Aktenzeichen (Einheitswertaktenzeichen). Dieses finden Sie
    • Auf dem letzten Einheitswertbescheid vom Finanzamt
    • Alternativ auf dem letzten Grundsteuerbescheid (oft als „Aktenzeichen des Finanzamts“ angegeben)
    • Im Aufforderungsschreiben des Finanzamts (vermutlich im Mai/Juni 2022) zur Abgabe der Feststellungserklärung
  • Die Lage des Grundstücks
    • Straße, Hausnummer
    • Ggf. die Wohnungsnummer bei WEG
    • Idealerweise auch: Gemarkung, Grundbuchblatt, Flur und Flurstück (siehe z.B. Grundbuchauszug oder Kaufvertrag)
  • Die Eigentumsverhältnisse am Grundstück, z.B.
    • Alleineigentum einer natürlichen Person
    • Gemeinsames Eigentum von Ehegatten
    • Eigentum einer juristischen Person (z.B. GmbH)
    • Erbengemeinschaft
    • Bruchteilsgemeinschaft
    • Grundstücksgemeinschaft
  • Exakte Benennung des Eigentümers:
    • Name und Anschrift
    • Geburtsdatum
    • Steuer-Identifikationsnummer
    • Wohnsitzfinanzamt und dortige Steuernummer
    • Name und Anschrift des gesetzlichen Vertreters (z.B. bei juristischen Personen)
  • Anteil des/ der Eigentümer(s) am Grundstück:
    • Bruchteil (Zähler und Nenner)
    • Siehe Grundbuchblatt aus dem letzten Grundbuchauszug
  • Ggf. weitere ergänzende Angaben, z.B.:
    • ob das Gebäude auf fremden Grund und Boden errichtet wurde (inkl. Name und Anschrift des wirtschaftlichen Eigentümers
    • ob Sie Erbbauberechtigter sind (inkl. Name und Anschrift des Erbbauverpflichteten)
  • Je Gebäude bzw. je Gebäudeteil:
    • Bezeichnung des Gebäudes/ des Gebäudeteils
    • Wohnfläche in m²
    • Nutzfläche in m²
Hinweise zur Wohnfläche / Nutzfläche:

Wohnflächen sind Flächen, die zu Wohnzwecken dienen. Ein häusliches Arbeitszimmer (Homeoffice) gilt als Wohnfläche. Die Wohnfläche ergibt sich aus der Wohnflächenberechnung. Liegt eine Wohnflächenberechnung nicht vor, ist die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFIV) zu ermitteln.

Als Nutzflächen werden Flächen bezeichnet, die insbesondere betrieblichen Zwecken dienen und die keine Wohnflächen sind. Dazu zählen zum Beispiel Werkstätten, Verkaufsräume, Büros. Für die Nutzfläche kommt DIN 277 zur Anwendung.

Wo ist diese Angabe zu finden?

  • Kaufvertrag
  • Bauplan
  • Beauftragtes Architektenbüro

 

Auf Basis dieser Angaben wird der Grundsteuerwert für in Niedersachsen belegene Grundstücke ermittelt.

Für in anderen Bundesländern belegene Grundstücke sind andere und/ oder weitere Angaben erforderlich.

Fazit

Die Grundsteuerreform 2022 stellt die Steuerpflichtigen und die Steuerberater vor große Herausforderungen. Zum einen aufgrund der enormen Anzahl der neu zu bewertenden Grundstücke (rund 35 Millionen; oder anders ausgedrückt: alle Grundstücke) und zum anderen aufgrund der Tatsache, dass sich (leider) nicht alle Länder auf ein einheitliches Modell einigen konnten und daher unterschiedliche Bewertungsverfahren je nach Bundesland des Grundstücks zum Tragen kommen. Außerdem stellt die Reform in zeitlicher Hinsicht eine immense Herausforderung dar, denn binnen kürzester Zeit (wenige Monate bis zum 31.10.2022) müssen alle Feststellungserklärungen beim Finanzamt sein. Und das in elektronischer Form.

Das hier die meisten Steuerpflichtigen schnell an ihre Grenze stoßen dürften, ist absehbar.

Daher unterstützen wir Sie gern und nehmen die notwendigen Erklärungen für Sie beim jeweils zuständigen Finanzamt für Sie vor.

Da die Reform aber auch uns Steuerberater vor einen großen Berg Arbeit stellt, ist es zwingend erforderlich, dass wir zusammen mit dem Mandanten Hand in Hand arbeiten und beispielsweise gemeinsam die erforderlichen Angaben zusammentragen. Daher haben wir uns für eine digitale Austausch-Plattform entschieden, in der wir gemeinsam kollaborativ zusammenarbeiten. Nur so ist es möglich, einen reibungslosen und effizienten Ablauf zu gewährleisten, so dass bis zum 31. Oktober 2022 pünktlich alle Steuererklärungen beim Finanzamt eingereicht werden können und der Arbeits- und Zeitaufwand für beide Parteien möglichst gering gehalten wird.

Wir freuen uns auf dieses gemeinsame Projekt mit Ihnen!!

Sollten noch Fragen unbeantwortet geblieben sein oder Sie uns mit der Erstellung Ihrer Feststellungserklärung(en) beauftragen wollen, so stehen wir Ihnen unter grundsteuer@oldendorf-paczkowski.de gern zur Verfügung.